乐天视角｜签订以房抵债协议应注意的几个问题

前 言

近年来由于房市动荡、房地产销售不景气，市场上以房抵债又开始大行其道。一些开发商甚至出现不接受抵房，就不办理工程结算的情况。处于产业的下游的建筑商、材料供应商在这场博弈中，显然处于劣势地位。特别是当开发商债务缠身，已经“躺平”的情况下，诉讼回收债权的路径也基本失效，被迫接受“工抵”似乎成为实现债权的唯一选择。但我们发现，以房抵债协议的签订，绝对不是债权方实现债权的终点，实践中协议签订后未能实现债权的案例层出不穷。那么，如何签订一份对己方有利的以房抵债协议？协议必须注意哪些问题？笔者总结多年办理此类案件经验，在这给大家支几招。

具体分析

签约主体

按以房抵债协议的签约方人数区分，协议一般有以下几种：

我们认为，债权人签署以房抵债协议的目的，一般都是为了获得现金流，几乎没有人将获得房屋产权作为自己的合同目的。因此，为避免房屋二次过户的政策限制和税费重复发生，建议债权人尽量采取直接确定实际购房人的协议模式。此外，在抵顶房屋并非债务人自身开发房源、协议主体仅为债权人和债务人双方的情况下，房源提供方作为案外人并不受以房抵债协议的制约。一旦抵顶房屋被转卖他人或被司法查封，债权人无法直接追究房源提供方的违约责任，极易落入两头落空的尴尬境地。因此，我们建议大家：只要抵顶房屋不是债务人自身开发的，就必须将其纳入以房抵债协议的签约主体，并在协议中明确其交房、配合更名、配合办理产权登记等义务。

各方之间的结算不应影响交房和过户

以房抵债协议主体牵涉多方，各方之间存在连环结算的问题。债权人获得房源抵顶的前提，是房源提供方收到房款（或者办理工程款抵销）。几方之间不但需要办理工程审计、工程结算、开票、预售合同签署、更名等复杂的手续，有时还涉及预售资金监管和购房者办理贷款的问题。任何一个环节的卡顿，都会导致以房抵债协议无法顺利履行。因此在这个环节中，我们建议债权方应在协议中对各方义务内容和完成时间节点尽量予以明确，特别要强调房源提供方不能因结算手续问题拒不配合办理房产交付和过户手续，否则应承担相应的违约责任。笔者就遇到过一个案例，协议履行一路很顺利，但到了房产过户环节，提供房源的开发商提出暂时不能配合办理房产登记手续。开发商对此解释的是施工合同约定工程款支付的前提是审计、结算完毕且建筑商开具全额建筑业发票，但现在还没收到建筑商拖欠的近两个亿的发票。事实上，这时该建筑商早已巨额负债，完全没有再开具发票的可能。

抵顶遭遇障碍时的变通

以房抵债，作为一种普通债权在权利实现上有很大的不确定性。除非已经完成房产的登记，否则以房抵债协议签署本身并不代表债权已经或可能被实现。目前实践中影响以房抵债实现的常见原因有：提供抵顶房源的开发商破产、抵顶房源被另行销售他人、限购政策导致无法购房、抵顶房源被司法查封、抵顶房屋上存在其他优先权利（如在建工程抵押权、建设工程优先受偿权、消费者优先权等）。很多人对这个问题认识不清晰，认为签了协议房子就归属自己。我们建议签署以房抵债协议时，务必增加抵顶不成时的变通条款，明确因非债权人自身原因导致抵顶无法实现时，债权人可以另行指定适合的实际购房人或要求各方提供债权人认可的其他价值相当的抵顶房源，让陷入僵局的协议尽可能得以继续履行。

抵顶无法实现时，回归旧债主张的路径问题

当以物抵债客观上已经无法实现，债权人如何主张权利？实践中通常的做法是按原债权债务主张，这也得到了包括最高法院在内的大部分法院的案例支持。但主张原债是有前提条件的，就是不能约定原债已经消灭。事实上，就我们实务情况来看，目前很大一部分比例的以物抵债协议，特别是规模较大的建筑商和开发商企业提供的以物抵债协议模版中，均会设置类似“本协议签订后，双方债权债务消灭，不得就所欠债务再行向对方主张任何权利”的条款；更有甚者，还加上“本协议签订后，抵偿房产出现任何问题（包括质量问题、无法交付等）均与我方无关”等条款。债务人非但完美规避房屋抵顶不成的风险，还切断债权人回归原债主张权利的路径。大部分债权人对此等条款今后的严重后果茫然不知，甚至还认为如此约定具有一定合理性。

在此我们建议，在签署以房抵债协议时，一定要避免出现“消灭旧债”的约定，应尽可能添加“如抵房未能实现过户，我方有权按原债权债务关系主张权利”的条款，确保回归旧债主张权利的路径通畅。

写在最后

以房抵债协议的签订往往对债权人是较为不利的，若存在其他可能，债权人应尽量避免签订以房抵债协议。倘若迫于无奈只能选择以房抵债协议时，建议尽早聘请专业律师介入起草或审查合同条款，这样才能避免不必要的损失。欢迎大家就以房抵债的问题咨询彩八彩票线路，文中如有疏漏和错误，也欢迎大家批评指正。

本文作者：曹波

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图文编辑：殷韵涵

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